Đầu tư bất động sản là gì? Kênh đầu tư bất động sản khu vực nào nào tốt nhất năm 2022

Nhiều chuyên gia bày tỏ kỳ vọng dòng tiền trên thị trường sẽ đổ mạnh vào nhóm cổ phiếu bất động sản trong các quý tới của năm 2022. Giá bất động sản có tăng nhưng theo chuyên gia, việc định giá cổ phiếu ngành này dựa vào đếm đất và nhân với mức giá giao dịch ảo mà không tính đến năng lực triển khai. Đầu tư bất động sản là gì? Kênh đầu tư bất động sản khu vực nào nào tốt nhất năm 2022.

Bất động sản là gì?

Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản và động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.

Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động,lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản.

Bất động sản (“real estate” hay “real property”) có nghĩa ngược với động sản (“personal property”).

Người sở hữu bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên bất động sản của mình. Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường tài chính.

Đầu tư bất động sản là gì?

Đầu tư bất động sản liên quan đến việc mua, sở hữu, quản lý, cho thuê hoặc bán bất động sản để kiếm lợi nhuận. Cải thiện bất động sản như là một phần của chiến lược đầu tư bất động sản thường được coi là một chuyên ngành phụ của đầu tư bất động sản gọi là phát triển bất động sản. Bất động sản là một hình thức tài sản có thanh khoản hạn chế so với các khoản đầu tư khác, nó cũng thâm dụng vốn (mặc dù vốn có thể thu được thông qua đòn bẩy thế chấp) và phụ thuộc nhiều vào dòng tiền. Nếu những yếu tố này không được nhà đầu tư hiểu và quản lý tốt, bất động sản trở thành một khoản đầu tư rủi ro.

Các nguồn tài sản và sở hữu tài sản đầu tư

Thị trường bất động sản ở hầu hết các quốc gia không có tổ chức hoặc hiệu quả như thị trường của các công cụ đầu tư khác có thanh khoản cao hơn. Các tài sản riêng lẻ là duy nhất đối với chính nó và không thể thay thế trực tiếp. Điều này đặt ra một thách thức lớn đối với một nhà đầu tư đang tìm cách xác định giá cả và cơ hội đầu tư. Vì lý do này, việc định vị các tài sản để đầu tư có thể liên quan đến công việc và cạnh tranh đáng kể giữa các nhà đầu tư để mua các tài sản riêng lẻ có thể rất khác nhau tùy thuộc vào kiến thức về tính khả dụng của tài sản đó. Thông tin bất cân xứng là khá phổ biến trong thị trường bất động sản. Điều này làm tăng rủi ro giao dịch, nhưng cũng cung cấp nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư để có được tài sản với giá hời. Các doanh nhân bất động sản thường sử dụng nhiều kỹ thuật thẩm định để xác định giá trị tài sản trước khi mua.

Các nguồn tài sản đầu tư điển hình bao gồm:

Danh sách thị trường (thông qua nhiều dịch vụ niêm yết hoặc sàn trao đổi thông tin thương mại)

Đại lý bất động sản và môi giới bất động sản

Các ngân hàng (chẳng hạn như các bộ phận thuộc sở hữu bất động sản của ngân hàng cho REO và bán hàng ngắn)

Các cơ quan chính phủ (như Fannie Mae, Freddie Mac và các cơ quan chính phủ khác)

Đấu giá công khai (bán nhà bị tịch thu, bán bất động sản, v.v.)

Bán hàng cá nhân (giao dịch bán bởi chủ sở hữu)

Nhà bán buôn và đầu tư bất động sản (sang tay)

>>>>> Đánh giá cổ phiếu DTD Đúng chất Siêu cổ Thị giá Thấp So Quỹ Đất và BĐS KCN

HỌC ĐẦU TƯ CHỨNG KHOÁN VIP 1 VS 1

Bộ 11 tài Liệu Chia Sẻ Miễn Phí Tới Các Nhà Đầu Tư Chứng Khoán

Vậy Để Nhận được Bộ 11 Tài Liệu Trên bạn Cần mở Tài Khoản Chứng Khoán của TechcomBank Thành công Theo Link Sau : https://dautulagi.com/tcbs

Đăng ký Mở Tài Khoản

Cách Nhận Bộ 11 Tài Liệu Đầu Tư CHứng Khoán

Mở tài khoản chứng khoán TCBS với Mã giới thiệu iWealth Partner: 105C698138 . Các bạn liên hệ với chúng tôi để Nhận Bộ 11 Tài Liệu Phía Trên chi tiết liên hệ: Facebook Đầu Tư Là Gì hoặc Zalo: 0966.192.366

Đăng Ký Học Đầu Tư Chứng Khoán Miễn Phí từ A-Z

Thông qua cổ phiếu trong một REIT được niêm yết

Khi một tài sản đầu tư đã được định vị, và thẩm định sơ bộ (điều tra và xác minh điều kiện và tình trạng của tài sản) đã hoàn thành, nhà đầu tư sẽ phải thương lượng giá bán và kỳ hạn bán với người bán, sau đó thực hiện hợp đồng mua bán. Hầu hết các nhà đầu tư sử dụng các đại lý bất động sản và luật sư bất động sản để hỗ trợ quá trình mua lại vì nó có thể khá phức tạp và các giao dịch được thực hiện không đúng cách có thể rất tốn kém. Trong quá trình mua lại bất động sản, một nhà đầu tư thường đưa ra lời đề nghị mua chính thức bao gồm thanh toán “tiền đặt cọc” cho người bán khi bắt đầu đàm phán để bảo lưu quyền của nhà đầu tư để hoàn thành giao dịch nếu giá cả và các điều khoản có thể được thỏa thuận một cách thỏa đáng. Số tiền đặt cọc này có thể hoặc không thể được hoàn lại và được coi là một tín hiệu về mức độ nghiêm túc về ý định mua của nhà đầu tư. Các điều khoản của đề nghị cũng thường sẽ bao gồm một số dự phòng cho phép nhà đầu tư có thời gian hoàn thành thẩm định, kiểm tra tài sản và tìm kiếm nguồn tài chính cùng với các yêu cầu khác trước khi mua. Trong thời gian dự phòng, nhà đầu tư thường có quyền hủy bỏ đề nghị mà không bị phạt và được hoàn lại tiền ký gửi đặt cọc một cách nghiêm túc. Khi các khoản dự phòng đã hết hạn, việc hủy bỏ đề nghị, người mua thường sẽ mất các khoản tiền đặt cọc và cũng có thể có các khoản phạt khác.

Tài sản bất động sản thường rất đắt so với các công cụ đầu tư có sẵn rộng rãi khác (như cổ phiếu hoặc trái phiếu). Chỉ hiếm khi các nhà đầu tư bất động sản trả toàn bộ số tiền mua giá của một tài sản bằng tiền mặt. Thông thường, một phần lớn của giá mua sẽ được tài trợ bằng cách sử dụng một số loại công cụ tài chính hoặc nợ, chẳng hạn như khoản vay thế chấp được thế chấp bằng chính tài sản đó. Số tiền của giá mua được tài trợ bằng nợ được gọi là đòn bẩy. Số tiền được tài trợ bằng vốn tự có của nhà đầu tư thông qua tiền mặt hoặc chuyển nhượng tài sản khác được gọi là vốn chủ sở hữu. Tỷ lệ đòn bẩy trên tổng giá trị thẩm định (thường được gọi là “LTV”, hay tỷ lệ khoản vay/giá trị thế chấp thông thường) là một thước đo toán học về rủi ro mà nhà đầu tư đang thực hiện bằng cách sử dụng đòn bẩy để tài trợ cho việc mua bất động sản. Các nhà đầu tư thường tìm cách giảm yêu cầu vốn chủ sở hữu và tăng đòn bẩy của họ, để lợi tức đầu tư (ROI) của họ được tối đa hóa. Người cho vay và các tổ chức tài chính khác thường có yêu cầu vốn chủ sở hữu tối thiểu đối với các khoản đầu tư bất động sản mà họ đang được yêu cầu tài trợ, thường là theo thứ tự 20% giá trị thẩm định. Các nhà đầu tư tìm kiếm yêu cầu vốn chủ sở hữu thấp có thể khám phá các thỏa thuận tài chính thay thế như là một phần của việc mua bất động sản (ví dụ: tài trợ cho người bán, phụ thuộc người bán, nguồn vốn cổ phần tư nhân, v.v.)

Nếu bất động sản đòi hỏi phải sửa chữa đáng kể, những người cho vay truyền thống như ngân hàng thường sẽ không cho vay bất động sản và nhà đầu tư có thể được yêu cầu vay từ một người cho vay tư nhân sử dụng khoản vay ngắn hạn như khoản vay tiền cứng. Các khoản vay bằng tiền cứng thường là các khoản vay ngắn hạn trong đó người cho vay tính lãi suất cao hơn nhiều vì tính chất rủi ro cao hơn. Các khoản vay bằng tiền cứng thường có tỷ lệ khoản vay/giá trị thấp hơn nhiều so với các khoản thế chấp thông thường.

Một số tổ chức đầu tư bất động sản chẳng hạn như công ty ủy thác đầu tư vào bất động sản (REIT) và một số quỹ hưu trí và quỹ phòng hộ có dự trữ vốn đủ lớn và chiến lược đầu tư cho phép 100% vốn nằm trong tài sản mà họ mua. Điều này giảm thiểu rủi ro đến từ đòn bẩy nhưng cũng hạn chế ROI tiềm năng.

Bằng cách tận dụng việc mua bất động sản đầu tư, các khoản thanh toán định kỳ cần thiết để phục vụ nợ tạo ra một dòng tiền âm liên tục (và đôi khi lớn) bắt đầu từ thời điểm mua. Điều này đôi khi được gọi là chi phí “giữ lại” của khoản đầu tư. Để thành công, các nhà đầu tư bất động sản phải quản lý dòng tiền của họ để tạo đủ thu nhập tích cực từ tài sản để ít nhất bù đắp chi phí giữ lại.

>>>>> Nhóm ngành tăng trưởng 2022 : BĐS – Phân bón – Xăng dầu

Bất động sản vẫn là kênh đầu tư bảo toàn vốn tốt

Đánh giá về tiềm năng của các kênh đầu tư thời điểm cuối năm, giới chuyên gia có chung nhận định, hậu giãn cách vì Covid-19, BĐS đang trở thành kênh đầu tư hấp dẫn của giới đầu tư sành sỏi, có tầm nhìn dài hạn nhờ nhiều yếu tố thuận lợi.

Đầu tiên phải kể đến là nhu cầu của phân khúc này, nguồn cầu nhà đất đang cao do dồn nén kéo dài từ dịch bệnh, đà phục hồi kinh tế của cả nước nói chung và TP.HCM cùng các tỉnh phía Nam nói riêng đang trất tích cực cùng với khả năng sinh lời tốt, ổn định đã được bảo chứng thời gian qua của BĐS so với các kênh đầu tư khác như vàng và chứng khoán nên thời điểm cuối năm 2021 và đầu 2022, BĐS vẫn sẽ là kênh đầu tư hàng đầu thu hút dòng tiền.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đang làm đầu mối chủ trì để trình Chính phủ thông qua chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2021 – 2030, đề xuất phải có các quỹ như Quỹ tín thác bất động sản, Quỹ tiết kiệm nhà ở và Quỹ phát triển nhà ở. Đây đều là những mô hình mà các nước triển khai tương đối tốt trong thời gian vừa qua.

Trong bối cảnh lạm phát tăng cao, nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển dòng tiền vào các kênh có tiềm năng gia tăng giá trị lớn như BĐS. Các chuyên gia nhận định, BĐS vẫn là kênh đầu tư dài hạn, ổn định và an toàn, ít biến động hơn so với các loại hình đầu tư khác. Khảo sát người mua nhà của trang Batdongsan cho thấy, 92% phản hồi sẽ tiếp tục đầu tư BĐS trong năm sau. Ngay sau khi tình hình giãn cách được nới lỏng, cùng với các chiến dịch vaccine phủ sóng rộng rãi, nhu cầu tìm mua BĐS cũng nhanh chóng hồi phục theo tiến trình mở cửa. Đặc biệt thị trường phía Nam, nhiều phân khúc đã có sự bứt phá mạnh mẽ, thu hút dòng tiền nhà đầu tư.

*** Tất cả là quan điểm cá nhân và không được xem là lời khuyên đầu tư!

Chúng tôi sẽ cập nhật thêm tin tức và khuyến nghị đầu tư chứng khoán hàng ngày theo đường link : Khuyến Nghị Đầu Tư Chứng Khoán. Và đừng quên một nút like trang  Facebook Đầu Tư Là Gì để cập nhật thêm tin tức và học hỏi thêm nhiều kiến thức về thị trường nhé. Mọi thắc mắc nhà đầu tư có thể bình luận ở phía dưới chúng tôi sẽ cố gắng phản hồi sớm nhất.

Chúc cả nhà đầu tư hiệu quả!

Liên Hệ Quảng Cáo Tại Đây

Chú ý:

  • BĐS và những cuộc đấu trí Tấc Đất Tấc Vàng pdf (1)

Xem thêm

Top 5 Cổ Phiếu Bất Động Sản vốn hoá và quỹ đất lớn ngành BĐS nên đầu tư 2022

Nhiều chuyên gia bày tỏ kỳ vọng dòng tiền trên thị trường sẽ đổ mạnh …

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.

Chat Zalo
0966192366